【不動産投資】そもそもコロナショックで不動産は買い時なのか

不動産投資
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こんばんは。

コロナウイルスの影響で自宅待機・自宅研究になってもう2週間が経とうとしています。早く落ち着いていつも通りの生活に早く戻れるのを待つのみです。

世界レベルでコロナウイルス対策の臨床試験や画期的な医療診断法の開発がなされるなど非常に科学界が熱気に満ちていて第一線で世界レベルの社会問題の解決に奔走する研究者の方々をカッコよく思いますし、ただただ研究成果や論文をよむことしかできない自分の弱さに悔しさが滲むときもあります。

さて本日はそんなコロナウイルスによる経済全体が落ち込んでいるこの状況というのは不動産投資にとって好機なのかどうかというのをリサーチしたいと思います。

マンションという高額な買い物をするからには、この社会情勢を上手く見極めて割安な物件を買いたいと思ってしまいます。果たして不動産投資におけるタイミングとして今はどうなのかについて以下にまとめてみました。

  1. 割高になっていた物件においては下落が進む。
  2. コロナによる住宅ローン金利の大幅な上昇はしばらくない
  3. 買い時は今でもいいし少し待っても大丈夫

1.割高になっていた物件においては下落が進む。

不動産投資において、本当に良い不動産は社会情勢の影響を受けにくく、リーマンショックの後ですらほとんど値崩れが起きないという現象でした。そのためこの現象は引き続くと思われ、指値を入れても1割だと考えられます。

しかし、築古で本来の価値よりかなり高く値付けされているのような物件は2~3割ほど下がる可能性もあるそうです。物件次第ですが、積算価格が低く、売り出し価格が高くなりすぎている物件も存在しているため、積算価格に近い価値で買うチャンスが十分にあると思います。例えば人口の増加があまり見込まれないエリアに建てられたタワーマンションなどがそうです。

僕たちの場合は都心の利便性の高い物件に焦点を当てているため、今回のコロナによって大きく下落するチャンスがくるようなことはないような気がしました。がしかし、多少築年数を妥協する選択をする場合には、割高かもしれないと思う物件を見つけた上で交渉を行うことが重要なのではないかと思います。

2.コロナによる住宅ローン金利の大幅な上昇はしばらくない

これまで住宅ローン金利の引き下げが長期にわたって行われてきました。2010年でのフラット35の金利は2.5%以上でしたが現在は1%強程度まで下落しています。

今後の金利の上昇については多くの人が動画やウェブ上で解説していますが、基本的に大幅な金利の上昇はないだろうと、考えられます。おそらく現状維持がこの先10年程度は続く可能性があると思います。

すなはち以前の記事でも結論づけたように、(特に僕らの場合は5年程度での売却を視野に入れているため、)変動金利を選択しても問題ないのではないかと考えています。

3.買い時は今でもいいし少し待っても大丈夫

 自宅投資にしても賃貸用にしても、一般的な50㎡~80㎡、都内でも価格が5000万円前後、1億未満の物件ついては、リーマンショック後の価格推移を見て取れるように、底堅い価格基調となることが予想されます。当然ながら2013年から2019年に起きたような価格の上昇といったものは考えにくい局面ですので、ある程度長く住む(7年以上)ことを前提にした家探しをするべきでしょう。また、以前のように何を買ってもマーケットが上がっていく、という状況ではなりませんので、より資産性の高い物件(駅力がある、駅チカ、管理状況がよい、ニーズの強い広さ、など)を全面的に考慮すべきとの声が多かったです。

同時に、この経済変動期においては、どうしても資金繰りが厳しい売主(個人・法人ともに)が発生し、不動産を現金化したいというニーズが高く発生するため、そういった売り物件については10%ほどの大きな値引きが見込める状態といえます。事実、資金力のある不動産会社においては、今が買いのチャンスとして積極的な値段交渉を仕掛け、買い入れを進めていく方針を発表しているところもあるそうです。

個人や家族での購入を考えている人は、そういった状況を理解して、適切に値段交渉をしてくれる優秀なエージェントと家探しを進めることがより大事かもしれません。

すなはち、今は強気の値段交渉を仕掛けられるタイミングでもあり、より資産性の高い物件を選ぶ力が問われるときだと思います。

最後にちょっとだけ今の購入に対して後押ししてくれるような動画がありました。

  • 中古マンションに関してはコロナの影響で割安でも売りにだす物件がでる可能性がある。
  • 投資用で買おうとする人にとっては今は非常にねらい目である。
  • 中古の買い時は長くなく、30%オフ程までいくのであれば買うべき
  • 文京区などのエリアがお薦め
  • 8年前に五輪を開いたロンドンではゴロン後も価格が上がり続けて今は高止まりしているそう。都心の人口は堅調に伸び続けるため、価格自体は下がらないと考えられる。
  • 短期間の勝負
  • 新築マンションについては値段が下がることは期待できない。

 

以上の内容を踏まえると、やはりこれまで通り、資産価値の高い物件に焦点を当てて引き続き物件を探していこうと思います。また、めちゃくちゃなチャンスではないにしても、今行動することは前後数年を考えてもベストなんじゃないかとういう結論で締めたいと思います。

 

以上 14日目

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