100日後に家を買う学生(11日目):先生が教えてくれた成功する資産ポートフォリオの組み方 後編

不動産投資
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こんばんは、昨日に引き続き資産ポートフォリオの形成方法について大学の先生から教わった内容をお伝えしていきたいと思います。

昨日は、資産形成における基礎事項及び、ポートフォリオを組む上での資産5つのうち3つ(現金・株式・保険)について記載させていただきました。

本日は残りの二つ、ここが僕にとっては非常に重要な項目である
住居用不動産不動産投資についてお伝え致します。

◇ポートフォリオの形成:後編

4.住宅用不動産

賃貸vs持ち家論争は、個人の生き方に大きく影響されるのですが、ここでは簡単に資産形成という観点のみから論じます。

結論から述べると、資産を形成する上で持ち家は不利です。

人生の早い段階で家を購入すると、大きな資産を形成するという目標は達成しにくくなります。ちなみに車もおなじ・・いかにその理由を列挙します。

・良い資産とはお金を生み出してくれるものであり、悪い資産とはお金を流出させるものである(金持ち父さん、貧乏父さんより)
家をレンタルする不動産投資ならお金を生み出してくれますが、自分が住むならお金を生み出しません。

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・持ち家はポートフォリオバランスを乱す

家を購入するには頭金としてかなりの金額を入れなければなりません。借入金がある場合はっその返済を優先しなければなりません。そうなると、せっかく溜めた投資の元手がなくなります。そのためポートフォリオがお金を生み出さない持ち家に偏ってしまいます。。

・維持費が高い

「賃料と同じ支払いで家が持てるから得」という謳い文句は詐欺です。
借入金利息、固定資産税、取引手数料としてかなりのコストがかかります。
そのため同じランクの家に住むなら、賃貸の方が安いことも少なくありません。

・長期的にみて、家の価値は減じる

借入金をすべて払い終わったときに残るのは、劣化して価値が減じた家です。アメリカでは中古市場が活発なのでそうでもないのですが、日本では価値が減るスピードが速いです。つまり家は「価値の保存」には向いていません。
また、10年後には空き家率が30%を超えると予測されていてこれからは完全に家が余る時代です。人口減少社会において不動産の価値は減じていくのが当然です。

東京の一等地ならば、資産価値の維持や上昇も期待できるのですが、そのような場所はごく一部です。そのため、持ち家とは、お金のかかる趣味であると位置づける必要があります。

もちろん賃貸であればなんでもOKというわけではありません。自分の収入に見合わない高級な賃貸では単なるお金の浪費です。収入から適切と思われるクラスの住居に住むことが大切です。

ちなみにいえや車を購入する必要があるが、できるだけ資産に負の影響を与えたくない場合は、安くていい中古の出物を購入するのがベターです。

もちろん、どうしても自分でデザインした新築の家に住みたいという想いがある場合はそうすべきだと思います。

5.不動産投資

不動産投資は金融機関からお金を借りてレバレッジをかけられるというメリットがあります。ただし

・専門知識が相当必要
・ポートフォリオが不動産だけに偏り、分散性が不足しがち
・楽なビジネスではなく購入後もアフターケアで相当苦労する
ということで先生はあまりお勧めしていませんでした。

 

以上が僕の先生からの投資について伝授していただいた内容で結論を述べると

・収入の出来るだけ多くを投資に回す。
・iDeCoやNISAなどの税制上有利なシステムを駆使する。
・優れた株式に長期投資を行う
・期待値がマイナスなものは出来るだけ買わない

という指針になります。

 

お教えいただいた内容は投資をする上で認識すべき非常に重要な内容だと感じてますしこのタイミングでポートフォリオ形成についての考え方を整理することが出来て非常に良かったと感じております。

以上の教えを踏まえてマンション購入に踏み出そうとしていた僕なりの考察をしました。大きく2つ

  • 東京での価値上昇が見込まれる不動産投資に可能性はある

こちらについてはこの記事で記述したように、先生は自宅購入・不動産投資を価値の下落がリスクであるという観点から反対しています。たしかに関西や地方での物件購入は自分たちの首を絞める行為だと思います。しかし僕が住んでいる東京は今後も人口の流入は止まらず、価値上昇を見込める場所がいくつも存在しているはずです。そういった意味で、今自分たちの環境において不動産投資を行うことは決してマイナスではないと思います。

ただし、知識がいるというのは間違いないので引き続き勉強を進めて期待値の高い投資が出来るように努めていきたいと思います。

また僕らは自宅投資という形のため現時点ではインカムゲインを目的にしていないためお金を生み出してくれないかもしれません。そのため僕らの意義としては賃貸分の損失を抑え、節税のメリットを最大限に高めること、そしてキャピタルゲインを確実に押さえることが大切だと思います。

  • 不動産投資に偏ったポートフォリオの形成は危険

これについては反省すべきだと感じました。マンションでの投資にお金をつかうから他をやっている余裕はないと考えていました。しかしながら出来るだけ多くの資金を投資に回すことの重要性を感じたためマンション購入後も出来るだけ継続的に投資活動をしていきたいと思います。もはや、繰り上げ返済などを優先的に行うことよりも、ローン返済を出来るだけ抑えて、現金は投資に回すくらいの考え方でもいいかもしれません。

というわけで二日に渡って書いてきましたが、正直バイブルと言ってもいいくらいの素晴らしい内容だと思っています。投資について思い悩んだ際にはこの記事に戻って基本に立ち返りたいと思います。

 

以上 11日目

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