【不動産投資】団信とは??

不動産投資
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こんばんは。

住宅を購入すると加入することが求められる団体信用生命保険。なにやら健康保険の代わりにもなるとか、詳しく知っておかないと思わぬ損をしてしまう気がしたので今日は団信についてリサーチしていきたいと思います。

主に以下の点についてお答えしていきたいと思います。

  1. 団信って何
  2. 団信に入ることで得すること損すること
  3. 団信に入ったら見直す生命保険の見極めポイントは

 

1.団信って何??

団体信用生命保険は、住宅ローンを借りた人が万が一そのローンを全額返済できないうちに「死亡」もしくは「所定の高度障害」といった不測の事態に陥り、ローンの返済が困難になってしまった際に、そのローンを保険会社が被保険者の代わりになって金融機関に返済するという保険です。

ローンの支払いを保証する保険であるため、住宅ローン契約時に加入が義務付けられている場合が多くあります。

金融機関から住宅ローンを借りた被保険者は、その返済金を金融機関に支払い金融機関は保険料を保険会社に支払います。そして万が一被保険者がローンを返済できなくなってしまった場合に、保険会社が金融機関に保険金を支払います。

このように、団体信用生命保険は、住宅ローンを組んで購入した被保険者と保険会社の間にローンを融資した金融機関を通すことで機能しているです。

この団信には保険商品と同じように数種類あり、それぞれに特徴があります。

  • 機構団体信用生命保険(機構団信)
    住宅金融支援機構が住宅ローン「フラット35」加入者に対して提供している保険です。機構団体信用生命保険では、保障は最長で満80歳の誕生日が属する月の末日まで続きます。全国300以上の金融機関と連携しており、平成27年3月31日現在で約150万人の方が加入しているもの。
    機構団体信用生命保険への加入は任意となっており、ローンとは別に保険料の支払いが必要です。
  • 中央労働銀行団体信用生命保険
    労金団信は中央労働銀行の住宅ローンに付保されており、任意加入の機構団信や保証協会団信とは異なり、いわゆる強制加入となります。そのため、保険料はローン返済の金利の中に含まれており、金利に保険料の相当額が上乗せされることはありません。
  • 一般金融機関の団体信用生命保険
    住宅をローン付きで購入する消費者に対して、さまざまな金融機関がローンの融資と合わせて団体信用生命保険を提供しています。ほとんどの場合、このような団体信用生命保険では、労金団信同様、加入は任意ではなく、住宅ローンの加入と合わせての加入となります。

 

団体信用生命保険では、ある時点で支払う保険料はその時点での住宅ローンの残金に比例しています。
そのため、返済していくにつれて保険料は下がっていきます。また、保証を受けられる範囲が広がるにつれて、一般的に保険料は比例して高くなっていきます。

例 機構団体信用生命保険に借入金(=契約時点でのローンの残金)1,000万円、一人で加入した場合(単位:円)

返済期間 総支払額 1年目 5年目 15年目 25年目 35年目
15年 294,900 35,800 27,200 1,600
25年 511,400 35,800 31,600 18,700 1,100
35年 745,400 35,800 33,500 25,700 15,100 900

幸せな未来を応援する情報マガジン「タスカルナ」記事より抜粋

また、購入が近づくにつれて自分の民間生命保険の支払い額と比較した上で、どちらがお得になるのかについては算出すべきだと思いました。

また、 所得税における生命保険料控除は、民間の生命保険は適用されますが、新機構団信の保険料は適用されない。しかし、団体信用生命保険料分の金利の上乗せがあるために、住宅ローン元金残高の減り方がその分小さくなり、住宅ローン減税金額は増える(上限を超えていない場合)といった点からもトータル支出を考えて団信への加入が必須でない場合は最適な選択をしたいと思います。

2.団信に入ることで得すること損すること

上記で述べたように団体信用生命保険は生命保険の一翼を担うといった特徴があります。

団体信用生命保険に加入すると、返済期間中に死亡(または高度障害に該当)した場合に、保険金が金融機関に支払われ、住宅ローンの債務がなくなります。そのおかげで、遺族(家族)は住宅ローンの返済に苦しむことなく、マイホームに住み続けることができます。

団信には特約(オプション)の追加が可能で、いちばん多いのが3大疾病特約だ。3大疾病特約は、がんに加えて脳梗塞・急性心筋梗塞が対象となる。特約に加入すればこれらの病気を発症した際にもローンの返済が不要となる(条件等の詳細は後述)。3大疾病特約とほぼ同じ内容の保険は3大疾病保障保険、あるいは特定疾病保障保険として売られているが、コストパフォーマンスは特約のほうが大きく上回るそうです

このようなメリットがあるため団信に入った後は、生命保険などを見直す必要があります。

 

デメリットとしては、団信の特約は途中でやめられない、繰り上げ返済をすると保障額が減ってしまうという点です。これは住宅ローンと紐付いていることにより発生するデメリットであると言えます。また、健康状態によっては新たに生命保険に加入できないかもしれません。

3.団信に入ったら見直す生命保険の見極めポイントは

必要保証額から住居費を差し引いて保険を組みなおすべし

団信に加入することにより、必要保障額の計算上、遺族の支出から「住居費」を除外してよいということになりますので、生命保険の保険金額を下げることができます。これこそ住宅購入が保険を見直すチャンスである最大の理由であります。

妻の生命保険も忘れずに

子育て主婦の世帯は、ローン契約者は夫のみとなるでしょう。
契約者である夫が死亡すると住宅ローンは0円になりますが、妻の死亡時には団信は発動しません。就業していなくとも、子育てを担っている妻がいなくなれば、夫の負担は増えます。 家事育児のために勤務時間が削られたり残業が制限されたりすることもあるかもしれません。 住宅購入時に保険を見直す際、夫だけでなく妻の生命保険についても考えることが求められます。
妻の家事・育児の労力も必要保障額に加算させておきましょう。

この点については、ローン借入を夫婦それぞれが別に行う際には共に団信に入ることが可能となるようです。

しかしながら、共働きで夫婦でローンを組んでいる場合、団信が適用されるのはそれぞれの借入額のみです。 4,000万円の住宅ローンを夫3,000万円、妻1,000万円で借入れしたなら、妻が死亡した場合に減るのは1,000万円分のみです、3,000万円の返済は変わりません。小さい子どもがいる夫婦なら、どちらかが死亡したときに仕事を続けられないことも想定しておいたほうがいいかもしれません。

 

団信が適用される条件や特約保険料(無料の場合もあります)は金融機関によって違うので、保障内容や料金はしっかり確認しておきましょう。

 

以上 15日目

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