【不動産投資】住宅ローンの選ぶ基準とは?

不動産投資
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こんばんは。

こないだ内見行ってからうん千万円の額が急にリアルになってきてるぼくです。もし買うってなったときに、そもそもその額僕らで借りれるんか?(そもそも学振のこの年収でローン貸してくれるんか?、彼女頼りになりすぎへんか、、)という不安を抱いてしまいます。

ローンを借りれなければ、どんなに良い物件を見つけても購入できないという宿命があり今回のプロジェクトにおいてはローン借り入れというのはのりこえなければいけない大きな山なのである!!!

というわけで出来るだけ早い段階で、ローンをどれくらい借りられるかどうかを査定してもらいたいと思っています。しかしそもそも

どこの銀行で借りるのが正解なんや???
何を基準に住宅ローンって決めたらええんや???

ってなってしまいますよね。なってます。

というわけで今回は住宅ローンに関して以下の項目について調べてみました。

  1. 住宅ローンの選ぶ基準
  2. 住宅ローンを借りるのにお薦めの銀行

 

1.住宅ローンの選ぶ基準

住宅ローンの種類

35年固定がいい!って決めちゃうとそれだけで住宅ローンの幅がものすごく狭くなってしまうことにほとんどの人は気づかずに、他の選択肢を捨ててしまうパターンもあるそうです。長期固定金利をそもそもやっていない銀行は意外と多くてそういったところでお薦めの住宅ローンがあるかもしれないということは頭にいれてもいいかなと、「とにかくフラット35」みたいな考え方をしてしまうのはよくないのかなと思います。

金利の大小

これについては安いほうがいいんですが、とにかくここしか目がいっていない人がほとんどだそうです。金利だけに目を向けるのはよくないというのが、多くの専門家の主張です。多くの人が金利が安いからという理由で住信やじぶん銀行を選択してしまい、後程公開してしまうことがあるようです。

手数料・保証料

意外と知らない人が多いらしいです。フラット35とかでは、銀行によってものすごく変わってくるみたいです。僕も知らなかったですけど、住宅ローンの事務手数料って借入金額の2%強とかで70万80万とかかかってくるみたいです。これが銀行を選べば、0.5%くらいになる(優良住宅ローンの性能評価物件である場合)場合もあるそうです。

また、保証料についてですが、これは金融機関が用意する保証会社に支払うものでこれによって連帯保証人の役割をしてもらうものだそうです。2017年頃からこの保証料を必要としない融資手数料型と呼ばれる方法が出てきたそうです。まずはこの違いについて理解しなければ・・

保証料型とは:保証料が必要(借入金額の約2%)、事務手数料が必要(30万から50万強・金融機関によって違う)

この保証料型には現金一括で払う外枠方式と金利0.2%上乗せして払う内枠方式があります。

融資手数料型とは:保証料が不要で事務手数料は必要(借入金額の2%)

すなはち、融資手数料型は、従来である「保証料型」で必要だった保証料を不要にして、保証料型よりも金利を引き下げ、ネット銀行の低金利住宅ローンへ対抗するための商品だといえる。

融資手数料のメリットは融資金利が低いこと

デメリットは融資事務手数料の分割支払いはできないこと、繰り上げ返済をした場合に戻し保証料がないこと

保証型の場合で繰り上げ返済をした場合、繰り上げ返済をした場合は保険料が残りの年数分帰ってきます。繰り上げ返済ではなく、借り換えや買い替えをするために途中でローンを一括返済した場合でも、保証料は残り期間分の戻し保証料を受け取ることができます。

そのため、繰り上げ返済をしよう(正確には数年後に売却を考えてるぼくたち)とおもっているのであれば、融資手数料型を選んでいいと思います。りそな銀行の例だと、13年を超えて完済する場合は、戻し保証料を考えても、融資手数料型で借り入れた方が得になるらしい。

このあたりのどの保証型を選択すべきなのかも銀行選びのポイントなんやね。

団体信用生命保険の特約

がんの特約が付いてるとか、3大疾病特約とかいろいろな特約が付いている商品があるので、それらをこみこみでお得かどうかを判断すべきですね。

利便性

都内ならどの銀行でもいいが、田舎ならATMどこ使うとか結構大事になります。

 

2.住宅ローンを借りるのにお薦めの銀行

色々な専門家の動画を大いに参考にさせていただきました。

その中で言われてるお薦め銀行として今回はこちらを挙げてみたいと思います。

  • 関西みらい銀行
  • 池田泉州銀行
    金利0.575でがんになったら住宅ローンが全部なくなる特約をつけるのにいいみたいです。
  • りそな銀行 団信革命??

今はそんなに金利上乗せすることなくガン特約などをつけることができる地方銀行が多いそうです。ネット銀行は基本良い条件の特約はついていなかったりするそうです。

 

住宅ローンの選ぶ基準が分かってきたのでこれらを基にいい住宅ローンを選びたいと思います。

以上 16日目

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