100日後に家を買う学生(4日目):不動産投資の教科書

不動産投資
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こんにちは、ちなみにこのシリーズですが4月の7日を1日目としているので、今日(13日)までの内容をまとめて更新してます。ご容赦ください。

 

さて、不動産投資についての体系的な勉強が必要だと感じているため改めてしっかりと基礎となるような本を用いての勉強を行いました。

 

今回購入したのはこちら

世界一やさしい不動産投資の教科書1年生 再入門にも最適! [ 浅井佐知子 ]

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感想(3件)

 

こちらを用いて不動産投資における基礎知識の習熟に努めました。本を読むべき人ととして、「まったく不動産投資についての知識がない人」「賃貸を前提としての不動産投資をしたい人」だと思います。僕の場合は自宅投資という形を考えていたので少し、内容としてはメインから外れているようにも感じました。ただ、賃貸として物件を管理する可能性もゼロではないため、無関係だと思わずに理解に努めました。

 

細かい内容が多いですが、要点としては以下のよう

  1. 最初は現金で購入し、低リスクでまわす
  2. 利回りなどをしっかり計算し、よい物件を検討する。
  3. 手続きや必要書面等を十分検討する。

1.最初は現金で購入し、低リスクでまわす

この本の傾向としては出来るだけリスクが少ない小さな不動産投資から初めて少しずつ大きくしていくというもの。現金で購入できる範囲での物件を購入し、物件の滅失、毀損、 物件選びの失敗による空室、賃料の下落、 貸借人選びの失敗による賃料の未払いといったリスクを極力下げるように努めることで良い投資ができる。

初心者は管理が楽な区分所有マンション(1Kやワンルーム)を現金で購入することを著者は勧めている。現金で購入すると、「入居者が決まらない」「ローンが払えない」「売却の時期を選べない」などの失敗要因がなくなるそう。また、300万円程度の現金があればリスクの低い不動産投資ができるとのことなので、不動産投資に興味のある人はまずは300万円をためることから始めましょうとのこと。

個人的な見解としては、全てを学ぶつもりで小さいところから入るのは悪くはないが、大きく成功するためには遠回りな気がした。また、賃貸における注意点を理解するほどその難しさを感じ、自宅投資のメリットの大きさを感じるようになった。また、著者はB級地域(大都市から少し離れたところ)を推しているが、これは今後の不動産投資の流れから考えると割とリスクなんじゃないかと考えた。

 

2.利回りなどをしっかり計算し、よい物件を検討する。

表面利回りは12%以上を狙うだそうだ。不動産投資はコストがかかるので、実質利回りは2~4%前後小さくなる。以下の式に沿って考える。

表面利回り:年間家賃÷不動産価格
実質利回り:(年間家賃-管理費などの経費)÷不動産価格


5年後を意識すること!
物件を所有して5年が過ぎたら売却益の税率が変わるため、売却も視野に入れておくとのこと。こうやってインカムゲインとキャピタルゲインを最大化するように物件の選択を行う。

 

3.手続きや必要書面等を十分検討する。

修繕工事履歴を確認し、いつ大規模修繕が行われ、次回いつ行われるかにも注意した方が良いとのこと。また事故物件かどうか、本当にこの価格が適正なのかも検討する。住宅ローンを相談する際は複数の銀行に申し込みを行い、それぞれを比較し最もメリットの高いものを選択する。

色々と複雑な用語なども出てきたが、不動産投資の入門編として多くのキーワードに触れることができたのは良かった。更に知識を増やしていく中で自分たちの理想とする自宅投資に特化した勉強にシフトしていきたい。

以上4日目

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