100日後に家を買う学生(6日目):夫婦共に住宅ローン控除を受けられるのか

不動産投資
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自宅投資をする極めて大きなメリットが住宅ローン控除だと。


住宅ローン控除とは、、「住宅借入金等特別控除」と呼ばれる制度の通称である。マイホームやマンションなどをローンで購入した場合において、一定の割合に相当する金額が所得税から控除される制度である。住宅ローン控除を利用することで、住宅を購入する際の経済的な負担を軽減することができる。

例えば、一般住宅を購入し、年末時点で住宅ローンの残高が4000万円以上あるとした場合、ローン返済期間が10年以上あることを条件に、控除率1%、すなわち40万円の税額控除となります。しかし、もし納めている所得税額が35万円など、40万円に満たない場合は、差額分の5万円が住民税より控除されることになります。

これはでかい、でかすぎる彼女側は毎年15万以上の所得税に加えて住民税を払ってて、僕も少なからず支払いをすることになる。これらが毎年キャッシュバックするなら非常に大きな節税となる。

 

ん⁈控除が受けられるのって契約者だけなのか?

という疑問が浮上したため今日はこれについてリサーチしてみました。

 

リサーチ結果をまとめます。

  1. 共働きでも夫婦で住宅ローン控除を受けることができる
  2. 2020年3月までに居住開始した場合控除期間が延びる
  3. 結婚してなくても共有名義で購入できる

1.共働きでも夫婦で住宅ローン控除を受けることができる

最初に結論ですが、夫婦両方で住宅ローン控除を受けることは可能なようです。

方法は主に二つ

(1) 夫婦ペアローン型を組む

ひとつの家に対して2本の住宅ローンを組む方法です。夫と妻がそれぞれローンを組んで返済を行うため。夫、妻の両方が住宅ローン控除を受けられますし、団体信用生命保険(団信)に加入することができます。2本の住宅ローンを組むので、1本は固定金利型で、もう1本は変動金利型でといった組み合わせで借りることもできる。

ただし、2本のローンを組むので事務手数料などの諸費用がかさんでしまいます。また、夫婦のどちらかに万一のことがあった場合でも、団信で完済されるのは一人分の借り入れだけになる。

売却する場合の特別控除が増やせるのは大きなメリット。不動産を売却する際に得られる所得(譲渡所得)に対しては、3,000万円までは税金がかからない。そのため、ペアローンの場合、物件を共同名義にするため、売却の際にこの特別控除が夫婦それぞれ3,000万円ずつ、最大6,000万円まで受けることが可能になる。

とはいえ、僕は学生なので、学振の立場で住宅ローン審査に通る自信がないのでこの選択肢は難しいのではないかと、、悔しい。

(2) 収入合算をして連帯債務型で住宅ローンを組む


夫婦二人で1本の住宅ローンを組む方法です。一人が主たる債務者、もう一人が連帯債務者となり、借入金額の全額に対して返済義務を負います。住宅ローン控除は夫婦どちらも受けられ、ペアローンと違って事務手数料などの諸費用は1本分だけですみます。

民間金融機関の住宅ローンを借りる場合、団信については主たる債務者となる一人しか加入できないことが多いようです。そのため、連帯債務者は別途、生命保険に加入したほうが安心ですが、その場合、生命保険料の負担が生じてしまいます。

ただし、【フラット35】であれば、夫婦で団信に加入できる

最後に片方しかローン控除を受けられない条件、連帯保証型について説明します。

(3)収入合算をして連帯保証型で住宅ローンを組む


連帯債務型と同じく、夫婦の収入を合算して住宅ローンを組む方法です。ただし、ローン契約をして債務者になるのはどちらか一人だけで、もう一人は連帯保証人となります。

ローン契約者が夫であれば、夫が返済を行いますが、万一、夫が返済を続けられなくなった場合、妻が返済義務を負うことになります。この場合、住宅ローン控除を受けられるも、団信に加入できるのも夫だけです。

妻に万一のことがあった場合には、妻の収入を見込んでいた分も夫が一人で返済していかなければなりません。

 

以上を踏まえると、住宅ローン控除を両方で受けることは可能そうだが、中院店もあるようで。

夫婦で住宅ローンを組む際には、「夫婦それぞれの出資割合に応じて持ち分を設定しなければならないということ」に注意が必要です。

たとえ夫婦であっても、持ち分が適正でないと税務署が判断すれば、贈与税の課税対象となってしまう。また、妊娠や出産で妻の収入が減ってしまうことなどあるため借入可能額ギリギリでかりると将来的に家計が厳しくなるので気を付けよう。

2.2020年3月までに居住開始した場合控除期間が延びる

消費税率10%が適用される売買では、減税期間が3年間延長される。11年目以降は、住宅ローン残高の1%か、建物購入価格(一般住宅4,000万円、認定住宅などは5,000万円まで)の2%を3年で割った額の低い額が税額控除される。たとえば、建物の価格が4,500万円の住宅を購入した場合、2%の消費税増税分は90万円。これを3等分した30万円と、その時点の住宅ローン残高の1%を比べて、少ない方が税額控除されます。ただし「3年間の延長」は居住開始が2020年12月31日までに入居した場合に限られる。これ以降は元の住宅ローン減税制度に戻る。

・・・チャンスじゃん。

 

3.結婚してなくても共有名義で購入できる

「婚約証明書」の提出を行うことによってお互いの収入合算による借入が可能になるらしい。

 

 

以上 6日目

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