100日後に家を買う学生(8日目):変動金利vs固定金利

不動産投資
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今日は住宅ローンの借り方についてのリサーチを行ってみたいと思います。

ぱっと調べただけでも変動金利か固定金利かどちらを選ぶべきかは論争になっているようです。全くの初心者なのでとりあえずまずこれらの定義について。

 

 

変動金利とは ・・・

返済途中に定期的に金利が見直されるタイプのローンです。
一般的には金利タイプの中では金利が一番低く設定されています。
金利は半年ごとに見直され、金利が下がれば返済額は減り、金利が上がれば返済額が増えます。ただし、半年ごとの金利の見直しごとに返済額が変わるわけではありません。一般的には返済額の変更は5年ごとに行われます。5年に1度の更新であれば、返済額アップに対する準備をする猶予ができます。

 

また金利の見直し後の返済額は前回の125%までしか上がらないルールがあります。仮に毎月の返済額が10万円だった場合、どれだけ金利が上昇していても5年後の返済額の上限は125%の12万5,000円となります。ただし、実際は返済額が130%アップしていた場合、残りの5%は免除されるわけではありません。次の更新時に繰り越されることになります。

 メリット
固定金利よりも金利が低めに設定されている
今後金利が上昇しなければ、ずっと低金利を享受できる

デメリット
将来金利が上昇するリスクがある
金利が上昇すれば返済額も上昇し返済が苦しくなる不安がある

固定金利とは ・・・

固定金利はローンを借り入れた時からあらかじめ決められた期間において金利が固定できるローンです。固定金利には「固定金利期間選択型」と「全期間固定金利型」があります。固定金利期間中は世の中の金利水準がどれだけ上昇しても、金利は見直されないため返済額は変わりません。

固定金利選択型であれば契約時に3年、5年、10年などといった固定金利期間を選びます。例えば当初固定金利10年で毎月の返済額が10万円だった場合、10年間は金利が固定されているので返済額は10万円のまま変わりません。最初に定めた固定金利期間が終わったら次の金利タイプを選択します。引き続き固定金利を選択することも可能です。

メリット
金利が固定されている安心感がある
返済額が変わらないので収支計画が立てやすい

デメリット
変動金利より金利が高めに設定されている
今後低金利で推移すれば変動金利より返済額は多めになる

  

と、色々とかいてありますが、結局どっちなん??と・・・思いますよね。

というわけで色々リサーチしてみた結果、多分変動金利の方がいいだろうと思ったので、その根拠を、参考にした動画などを基に説明していきたいです。

 

勉強に用いた教材はこちら

 

要点をまとめると以下の通り

  1. 今後は金利が大きく上昇する可能性が少ない。
  2. 元本が小さいときに金利が少ないほうが良い。
  3. 繰り上げ返済を行うことでリスクを下げることができる。

1.今後は金利が大きく上昇する可能性が少ない。

前回の日本のバブルの際には金利が非常に高かったようですが、それ以降は一貫して低金利の状態が続いています。おそらく今後も少なくとも10年間は金利が急上昇することはないだろうと考えられるようです。

ちなみに一応心配だったコロナショックが住宅ローンに与える影響について調べてみたところ オンライン住宅ローンサービス「モゲチェック」を提供するMFSは、新型コロナウイルスがもたらす住宅ローン市場への影響についてのレポートを発表し たようです。その発表によると直近のネット系銀行の変動金利は0.47%。長期金利セクターでは、今月メガバンクの10年固定が過去最低の1.04%となっている。日銀の緩和スタンスは継続しており、今後も住宅ローン金利は低下基調で推移することが予想される。

短期的金利については、2020年4月の金利予想は以下のようになっている。ネット系銀行の変動金利は変わらず、来月の金利をすでに発表した楽天銀行やソニー銀行を除く多くの金融機関の10年固定金利は、コロナショックによるスワップレートの急上昇を受けて0.13%程度上昇すると予測している。

長期的金利について考えると、コロナショックの影響は拡大を続けており、グローバル経済へのダメージは計り知れないものとなっている。この事態に対応するため、各国は前例のない金融緩和や景気刺激策によって、経済がデフレスパイラルへ陥るのを避けようとするため、結果として住宅ローン金利は長期的には低利で推移すると考えられる。

以上のことから、今後も大きく金利が上昇する可能性は低いと言える。

 

2.元本が小さいときに金利が少ないほうが良い。

 金利は残りの元金に対してかかるため、返済が進むにつれて利息は少なくなっていきます。返済が進むにつれて、毎回の返済額に占める元金の割合を多くして返済額を一定にする返済方法です。本当に元本が多いときに低金利を受けることで全体としてのリスクを下げることが出来るようです。(あんまり腑に落ちてない、、)

 

3.繰り上げ返済を行うことでリスクを下げることができる。

現状であれば基本的に固定金利よりも圧倒的に低金利で借りることができます。しかしながら、返済の途中で金利が上昇していけば、たしかに金利が上昇して支払い額が多くなる可能性もあります。しかし実際にはボーナスなどを当てたりすることで、繰り上げ返済を行うことで、実際に支払う期間は短くなり、結果的に金利上昇の影響を減らすことに繋がります。

また、ヒトでさんの動画でもありましたが、変動金利で借りていても途中から固定金利に変えることも可能なみたいですね。

また、35年後にバブルが来る可能性も少なそうなので、現段階では僕も変動金利一択という考えを支持したいと思います。

 

以上 8日目

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